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项目方案Industrial Park

交运城市客厅 来源:未知    发布时间:2016-06-14   浏览次数:

交运城市客厅
业态定位可行性报告

第一章 项目概述

项目名称:温州市交通运输集团有限公司汤家桥公交总站综合体一期工程
项目性质:新建
委托单位:温州市交通运输集团有限公司
项目选址:本项目位于温州市核心片区蒲州单元E街坊,项目的东侧为上江路、南侧为机场大道,西侧为居民住宅楼、北侧为蒲州河。项目地块总用地面积约19244.6平方米,折合约28.9亩。
建设内容:公交停车楼、商场、商务办公用房等
建筑面积:地上建筑面积82570平方米(包括公交楼36800平方米、商务楼45200平方米、连廊570平方米),地下建筑面积22000平方米(为两层地下室)。
1.1本报告主要研究内容
    本报告研究的范围和内容主要包括以下三个方面,为下阶段工作提供决策依据。
    (1)根据区域商业的现状及发展趋势,分析论述本项目的市场定位及竞争优势;
    (2)在城市商业日益成熟,互联网O2O概念兴起的商业背景下,明确项目业态规划;
    (3)根据建筑总平布置,设置合理的规划业态分布、功能分区细节。
1.2主要技术指标

1.3 温州智慧物联产业
什么是温州智慧物联产业?
    1.车联网——发挥旅游大巴,公务(交运)专车,交运出租(快的)和社区巴士等部分车辆的潜力挖掘,和各系统驳接。
    2.物联网——解决物流链最后一公里的问题,发挥交运车辆和运营权的独特优势,增加网络配送站点,占领温州城市/城乡配送50%的服务市场,预计规模将达到50亿,利润3亿元(收益率6%)。
    3.互联网+线下实体店——场站上盖物业开发打造连锁新型商业执行主体:交运集团
          中铁二十五局
          其他辅助资源
投资与规模:
1、项目总投资约138亿元人民币;
2、其中一期4个场站投资38亿元;
3、市区11个场站主要项目明细:
 
项目名称 用地(亩) 建筑面积(平米)
新南站 46.7 142500
旅游集散中心 32.6 50052
滨海交通枢纽中心 80 144767
汤家桥公交综合体 28.9 48000
广化桥公交场站 30.97 116980
蒋家桥车站 15.34 100450
状元桥中心站 15 54740
温州新城站 13 52250
十里亭公交巴士中心 40 181160
牛山客运中心 65 203540
瓯海交通中心 33.38 153250
洞头大门岛二期 57.6 76000
     小计  400.9 1247689

目标:
1、融入“一带一路”、执行“互联网+”行动计划
2、支撑时尚之都建设,有效推动城乡一体化
3、满足人民生活需求,为城市经济增长提供增量
4、转型升级挖掘潜力,创新机制发展新型产业
5、央企和地方国企采用ppp合作模式的有益尝试
1.3项目定位概述
    汤家桥公交综合体(交运城市客厅)是温州智慧物联产业的一环,是接驳系统、交运APP、区域物流的重要载体。同时也是未来智慧物联模式的样板商业。
本案核心定位:温州城区东部进城第一站,兼备交通换乘、餐饮休闲、时尚购物、商务办公等功能的国际化城市会客厅和跨境电商总部。
打造城市交通综合体旗舰店,满足新城、汤家桥、高新区片区时尚餐饮和时尚购物的需求;面向温州地区跨境电商群体提供一站式服务基地。

第二章 交运城市客厅区位分析

2.1 区域经济社会概况
温州市地处我国浙江省东南沿海,瓯江下游南岸,现辖3区2市6县,全市总面积11784平方公里。温州是我国东南沿海对外开放的重要工业、商贸、港口、旅游城市,浙江省三大中心城市之一,浙江南部的经济、金融、交通、文化、科技中心,辐射浙西南、闽东北的外向型区域中心城市,是全国首批十四个沿海开放城市之一,也是交通部确定的全国45个公路主枢纽城市
据统计,2011年,全市实现生产总值3350.9亿元,人均生产总值达到37000元。受“大投入、大建设、大发展”战略的有力推动,全社会固定资产投资达到1751.5亿元,比上年增长89.2%。
表2-1 温州市经济社会主要发展指标表
序号 指标名称 单位 绝对值 备注
1 生产总值 亿元 3350.9 ↑9.5%
2 人均生产总值 37000 ↑3.3%
3 财政总收入 亿元 485.6 ↑18%
4 全社会固定资产投资 亿元 1751.5 ↑89.2%
5 社会消费品零售总额 亿元 1768 ↑18.1%
6 城市居民人均可支配收入 31749 ↑13.5%
7 农村居民人均可支配收入 13243 ↑16%
2.2公路发展状况
   2014年,温州市交通运输基础建设投资228亿元,,完成年度计划的101.3%,同比增长26.7%,投资增速全省第一、总量第二。
    全年完成客运量2.04亿人次、旅客周转量119.3亿人公里,公路水路货运量1.1亿吨、货物周转量337.1亿吨公里,港口吞吐量2862.7万吨,集装箱60.38万标箱;建成县级客运站3个、港湾式停靠站124个,城乡客运一体化率达到85.03%。新增通车行政村54个,通车率达90.7%。建成并投入运营乡镇邮政局57个、村邮站2375个,乡镇邮政快递网点实现全覆盖。全市快递量和业务收入分别为1.9亿件、22亿元,同比增长57.4%、26%,快递业务量跃居全国大中城市第13位、省内第三。
2014年,温州市区新增公交车辆201辆,新增公交线路15条、优化31条,新增公交站点182个、公交首末站5个、公交候车廊106个。初步建成市区公交查询系统,2055辆公交车可通过系统查询,查询率达到90%。全年新增社区巴士线路9条,全市86辆社区巴士日均客流量达到9000余人次。
2.3居民消费增长
居民消费方面。2015年1-9月份,温州市市限额以上消费品零售额完成663.10亿元,同比增长9.0%,增幅高于全省平均1.6个百分点,分商品类别看,汽车类销售持续较快增长,1-9月增长7.8%,相比1-8月和上半年增速分别增长0.2和0.5个百分点。

2.4 相关规划简介
《温州市城市商业网点规划》(2011.05)
该规划的规划目标是:立足于温州发展优势和区域中心城市地位,从建设“宜居宜商”城市目标出发,提升温州现代商业的整体水平,促进现代服务业发展,将温州打造成高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地,从而使温州成为带动市域、辐射浙南闽北的区域性现代商贸中心。
                                                                 图2-1  温州市商业网点规划布局图
2.3区域商业分析
                                                                        图2-2区域商业规划图
本案属于该规划中商业中心之一——蒲州片区级商业中心的范围内。根据规划,该商业中心将来的业态主要包括:汤家桥路以东主要是商务楼宇和中高档住宅区,业态以日常百货、餐饮、服务为主,上江路周边以易初莲花等大型购物业态为主,未来可适当发展百货店和大型综合超市;中兴路西片的旧村和厂房区主要是分散的零售、餐饮网点,未来结合整治提升,完善酒店餐饮等服务型商业;机场大道沿线聚集了部分汽车销售店,未来可适当发展高档的专业化商品交易市场。因此,本项目所在位置作为该商业中心的亮点及启动区,有优越的发展优势。

2.3.1周边商业调查
新城商圈:目前整体商业以东瓯智库为核心,康源路社区底商为主,新城大道商厦为主,形象较好,出租率95%;业态分布:餐饮、零售;
                                                                     图2-3 新城商圈分析图
开发区:整体商业以社区底商为主,形象较好,出租率90%;主要体现在楠溪江路与括苍西路交叉段为主;主要业态:餐饮为主,部分零售业态;
                                                                       图2-4 开发区商圈分析图
2.3.2 商业辐射区域
   本案公共交通属性清晰明确,对传统实体商业辐射具有极高的提升作用。因此本案商业辐射区域较广。从广义上,任何从本案公共交通延伸的区域都可作为其商业辐射区域。传统狭义上的商业辐射范围如下:新城、杨府山、汤家桥、高新区等
                                                                                图2-4 商业辐射区域图
2.3.3.周边客群分析
本案商业客群主要以:本案物业业主、客户以及衍生人群;周边写字楼入驻办公人员;周边各住宅社区居民等为主。以及区块流动的办公通勤人员。
                                                                             周边写字楼调查
楼盘名称 入驻率 入驻客群
温州世贸中心 / /
新世纪商务大厦 85% 房开、金融、保险、建筑、外贸
温州置信广场 / /
温州财富中心 95% 房开、外贸、装饰、传媒、律师
温州万康商务中心 90% 出入境公司、金融投资、
温州中通大厦 95% 外贸、投资、房产策划
温州华盟商务广场 85% 房开、外贸、房产策划、食品、保险、装饰设计、网络
温州发展大厦 85% 外贸、网络、广告、投资、律师、房产咨询、文化、银行、事业单位
温州同人恒久大厦 50% /
温州大自然城市之光 85% 房开、企业顾问、外贸、网络、、投资、食品、传媒、律师
温州宏国大厦 / 网络、投资、外贸
温州工会大厦 95% 银行、房开、保险、服饰。建筑、外贸
温州恒隆商务楼 98% 银行、投资、外贸
温州松台大厦 90% /
温州深蓝国际大厦 / /
海港大厦  95% 房开、律师、投资、装饰、事业单位、保险、医药、
温州锦绣中城 90% 投资、房开、外贸、电台、律师、银行、建筑设计
温州华跃大厦 90% /
温州南塘一组团E幢 80% 网络、外贸、投资
温州国信大厦 90% 房开、银行、服饰、广告、外贸、办事处建筑、咨询类、网络
温州国大广场 85% 入驻客群
温州数码城大厦 / /
温州新城大厦 85% 房开、金融、保险、建筑、外贸
温州新益大厦 95% /
温州晚报大厦 95% 房开、外贸、装饰、传媒、律师
温州欧洲城中心大楼 / 出入境公司、金融投资、
温州禾源大厦 90% 外贸、投资、房产策划
温州阿尔凡大厦 80% 房开、外贸、房产策划、食品、保险、装饰设计、网络

                                                                              图2-5 本案住宅辐射区域图
本案住宅辐射区域内,住宅以及办公核心消费人口预计为130万以上。且消费能力极强。
    在两公里辐射区域内,次级消费人口在300万以上。大部分以高标准都市消费层为主。且本案位于板块衔接地段,集群优势明显。
而在本案交通辐射范围内,二级潜在消费人口约为50万。以通勤消费为主。

综上所述,交运城市客厅整体目标客群有以下几个定义:
1.高净值、高水平、高消费人群;
2.与交通关系密切的各类行业人群(如汽车展示销售、车友会)
3.互联网、金融等高附加值产业办公人群
4.交通接驳、通勤人群;
5.周边居民、日常社区消费人群

第三章 业态规划分析

3.2业态布局理念:
随着温州经济发展、技术进步和社会需求的变化,城市公共交通将逐步从单一的车站及线路发展到多种生活路径于一体的多功能综合枢纽。
同时,在温州智慧物联的总体思路引导下,多层面的城市交通网络在城市功能拓展中不断积累叠加,巨大的商业潜能会逐步显现。很多全新的商业模式以及理念将会应运而生。交运城市客厅就是典型。
    而综前分析,本案周边社区云集,消费客群丰富,缺乏大型商业中心,缺乏国际化、时尚化的消费场所,消费潜力亟待挖掘。
同时本案连接新城板块和杨府山板块,商务办公集群优势明显。而周边缺乏配套齐全的电商产业商务楼。
本案将居住、商业、办公、旅馆、文化娱乐等多种不同的使用功能相互结合并综合协调作用,在有限的城市土地上,创造出高度集成各项城市功能的建筑形式。高效合理地利用了土地资源
综上所述,同时结合交运城市客厅整体目标客群,本案商业部分业态布局的规划理念如下:
(1)在满足城市交通的需求,打造便捷、灵活、低廉的通勤及换乘感受的前提下。大幅度提升客运服务品质,大幅提升城市交通体验;
(2)高度体现交运集团在交通、汽车等相关行业的全新理念与竞争优势;
(2)迎合周边社区高水平的消费需求,打造全新的互联网线下商业
(3)借助区域通勤核心的优势,发展电子商务办公、跨境商业展示、创业商务集聚中心、互联网+产业配套集合。

3.3 特色、重点业态
3.3.1平行进口豪车展示、销售、服务、售后;
2015年温州市汽车类销售持续较快增长,1-9月增长7.8%,相比1-8月和上半年增速分别增长0.2和0.5个百分点。其中平行进口车市场份额占进口汽车从5%上升至7%,且仍有极大的发展潜力。
由于平行进口车在关税、渠道等方面的优势,与进口车渠道差价可以高达30%。同时,由于车型选择丰富、配置高、质量较好。受到市场的追捧。
另一方面,目前平行进口车在温州目前发展并不突出。原因有以下几点:
1.各种小经销商品牌力不足,大型4s店掌控大部分客户渠道;
2.经销商售后质保服务能力不足;
3.消费群体对于价格并不敏感;
4.经销商单打独斗,没有形成规模效应。
但是,面对市场的现实情况,以及交运集团优势所在,本案确立以平行进口车为高端市场的切入点,打造一个完整的汽车消费产业链。
优势分析如下:
1.交运城市客厅通过精密及专业的汽车展示空间、停车位。取代传统平行进口经销商车库式展示的形式。
2.在写字楼部分提供高性价比的办公场所,为进口车专业营销取代人脉营销提供可能。
3.结合温州交运集团在交通、汽车、公路建设等方面的强大基础以及技术储备,为平行进口产业提供支持。
4.商业部分丰富的餐饮、娱乐、购物等社交场所,为高端汽车服务以及汽车文化的培育提供可能。
     作为中国最大的豪车消费区域之一,温州汽车消费市场或将迎来改变。
传统进口车消费链模式:
消费者——二级经销商——一级经销商——区域总代理——港口车源——非稳定售后维保——二手车经销商——二次消费者
交运城市客厅平行进口车模式:
消费者——平行汽车服务商——港口车源——专业售后维保——汽车文化、汽车周边、俱乐部社交——专业二手车销售——二次消费者
可以看见,交运城市客厅的产业链为消费者提供更实惠的汽车价格,更专业的售后维保服务。同时通过商业部分的产业发酵、产生新的消费动力。
能够预见的是,平行进口汽车产业将为交运城市客厅带来大量高净值客户、高消费客群、以及高质量的客流。
优势品牌:

3.3.2游艇、进口摩托、房车等“财富玩具”展示、销售、服务、售后;
     目前,温州高净值群体消费目标逐渐转移,从单纯的“物品”转移至“生活方式”。
作为现代生活方式的载体,游艇、房车、进口摩托等新财富玩具销量不断提升。代表全新生活态度的物品,正在年轻一代中替代衣帽奢侈品,成为新时期的财富标识。
而借助城市客厅的交通优势、展示空间,利用与平行进口车相同的优势集聚此类商业,既可以拓展交运城市客厅的服务功能。同时对于客群质量以及消费水准的提升具有极大的帮助。
优势品牌:

3.3.3“舌尖上的中国”环球主题特色餐饮
交运城市客厅的主要商业特色在于其“财富商业”。但是本案基础商业的客流,来源于交通接驳人群、通勤人群、购物人群、办公人群、社区休闲人群等。如何最大限度挖掘这类人群的消费潜力,是城市客厅能否盈利的重要的环节。
在目前购物中心餐饮业态面积不断扩大,坪效贡献大幅度提升的背景下,餐饮业态的布局与划定显得尤为重要。
通过物业的周密布局以及各种类型餐饮的缜密划分,本案确立了以还原异域风情为主线的餐饮风格。引进全球知名餐饮集团及品牌,打造一步一景的时尚餐饮区域。
同时,通过餐饮风格的区别,不同区域划定不同的餐饮节奏,匹配不同需求,满足通勤、购物、办公、休闲等不同类型的人群消费等级。使其成为温州最具人性化、最具景观性、最具话题感的时尚餐饮中心。

3.3.4互联网线下体验(进口高端食品、珠宝、钻石、买手店、品牌集合店)
    在互联网的冲击下,目前的实体零售亟待变革。改变原先的大面积、高成本运营方式,转变经营思维。
    本案在以下几个角度,通过与互联网的高度有机结合,实现物业价值的深化。
1.展示方式革新
变品牌面积需求,回归商业本身。
在总面积不变的前提下,增加品牌数量
降低单一品牌租金成本
变更现有铺位尺度
2.服务管理模式
取消导购制度,建立全新的服务管理模式。以形象顾问的方向,增加各品牌的联动性与互动性。从而提升效率。
并发展全新制度,调动积极性的同时,提升导购的专业素养,让消费者感受不同的尊崇感。
销售更为快捷、同时提供更好的体验感。
3.支付手段
通过微信,支付宝等大平台二维码进行支付
大幅缩减收银系统会计成本
大幅缩减收费时间成本
4.库存管控
改变囤货销售模式 库存全面优化
即时支付现货交付+即时支付电商交付
大幅缩减库存成本70%以上
5.渠道优化
厂商、品牌直营,大幅缩减中间环节
优化供货渠道、以毛利换流量、以低价还议价
6.增值服务
发挥传统线下商业优势
免费提供儿童托管、休闲娱乐、丽人业务
全新的购物体验
新鲜、感性、关怀、品质
7.衍生产品
会员卡的金融性(流通、增值、投资性)
随机偶发消费行为(全场物品、家居二维码化)
支付方式线上化,电商思路的大数据精确量化。精确管理价格、促销、人员调配。
  运营商         管理商
   
 
 
  传统模式
租金成本——铺位面积大,租金高昂
货品成本——大面积铺货、大库存容量
                                      装修成本——单个区域承担
人员成本——人数多、流动大、成本高
 
 
管理成本——专门团队、人员冗杂
会计成本——海量数据无法量化
营销成本——投入高、效果低
能耗成本——面积大品牌少,相对效率低
 
 
   
   互联网
线下体验中心
租金成本——小铺位面积
货品成本——库存降低走
                                        装修成本——大区域平摊
人员成本——管理费代替人员开支
 
 
 
管理成本——减员增效
会计成本——海量数据量化、精细调控
营销成本——互联网营销思维
能耗成本——面积减小品牌增加,相对效率更高

                                                                                            图3-1 项目现场图片
3.3 基本业态方案组合
1.跨境商品超市
2.环球美食港
3.互联网线下购物
     +
4.会议中心(自持)
5.跨境电商总部
6.汽车销售、汽车服务办公
6.公寓式酒店
7.商务休闲跨境电商配套

第四章 商业部分业态规划方案

4.1方案一:跨境电商免税超市主题

                                                               图4-1-1 业态展示 F1

                                                                 图4-1-2 业态展示 F2

                                                          图4-1-3 业态展示 F3
跨境精品超市主要通过“传统零售”叠加“O2O”的模式,提供精致、感性的跨界商品展示。同时开展各类增值服务如代烹饪、产品预订等。
时尚创意店主要以家居、文具、礼品、饰品、动漫、花艺为主,突出创新及服务。         
参考:杭州银泰百货“Choice”西选 

4.2商业业态规划方案二:环球美食主题


                                                             图4-2-1业态展示 F1


                                                        图4-2-2 业态展示 F2

                                                               图4-2-3 业态展示 F3
在不同的层次设置不同主题及节奏的餐饮,在体验异域风情的同时,为不同类别的客群提供多样性的选择。另一方面,大量的餐饮面积,与交通枢纽的人流量结合,产生良好的互动效应。
参考:杭州龙翔桥地铁站+银泰in77

4.3方案三:文艺街区主题

                                                            图4-3-1 业态展示F1

                                                                            图4-3-2 业态展示F2

文创街区结合互联网创业,形式多种多样。甚至可以专门划片区域为办公楼业主服务。如:互联网产品展示区、客户服务区等。也可利用停车场做展厅,为平行进口车、汽车俱乐部、汽车4S店做配套服务。发展衍生营利点。
参考艺术为主题的各类购物中心,如K11、大悦城。



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